Das Bundesgericht verneint die Frage, ob der Grundstückgewinn infolge einer Ersatzbeschaffung aufgeschoben werden kann, wenn die veräusserte Liegenschaft im Zeitpunkt der Veräusserung bereits längere Zeit fremdvermietet war. Das Kriterium der dauerhaften Selbstnutzung ist erfüllt, wenn sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im veräusserten Grundstück befindet.
Die Ersatzbeschaffung selbstbewohnten Grundeigentums kann auch gewährt werden, wenn bei Ehegatten, die Subjektidentität zwischen Verkäufer und Käufer nicht gegeben ist. Das StHG gewährt den Kantonen hier einen Gestaltungsspielraum. Es ist allerdings nicht bundesrechtswidrig den Steueraufschub bei einem «Überkreuzerwerb» zu besteuern, wenn der veräussernde Ehegatten nicht mehr am Ersatzobjekt beteiligt ist, selbst wenn er dieses mit dem erwerbenden Ehegatten selbst bewohnt.
Hat der Verkäufer im Zeitpunkt, in dem er sich zur Ersatzbeschaffung entschliesst, keinen Wohnsitz mehr am Ort der verkauften Wohnimmobilie, sind die Voraussetzungen des Steueraufschubs wegen Ersatzbeschaffung nicht erfüllt, falls die Begründung des Wohnsitzes an einem anderen Ort nicht damit zusammenhängt, dass die Ersatzwohnung noch nicht bezugsbereit ist.
