Der Steuerpflichtige war Alleineigentümer der D AG, welche im Jahr 1999 drei Grundstücke kaufte. Im Jahr 2004 wurde auf einer Teilfläche eines der drei Grundstücke ein selbständiges und dauerndes Baurecht zu Gunsten der E AG (Baurechtszins CHF 15/m² bis ins Jahr 2034) begründet. Im Hinblick auf den Verkauf der D AG war der Steuerpflichtige mit der potenziellen Erwerberin der F Holding AG einig, dass für die Zeit nach dem Verkauf die Grundstücke in indirektem Eigentum des Steuerpflichtigen stehen sollen.

Im Jahr 2009 begründete die D AG auf der Restflächen der Grundstücke ein Baurecht zu ihren eigenen Gunsten (CHF 15/m², Laufzeit 50 Jahre). Gleichzeitig wurden die drei Grundstück von der D AG an die G Immobilien AG, eine vom Steuerpflichtigen beherrschte Gesellschaft, zum Preis von CHF 2.3 Mio. veräussert. Im Jahr 2010 veräusserte der Steuerpflichtige sodann die D AG an die F Holding AG zum Preis von CHF 27 Mio.

Bei der Veranlagung der D AG wurde rechtskräftig festgestellt, dass der Verkauf der Liegenschaften an die G Immobilien AG eine verdeckte Gewinnausschüttung von CHF 9.95 Mio. darstelle. Die überhöhte Leistung der D AG an ihre...