A räumte 1996 der heutigen H AG an einem Grundstück ein bis am 31.10.2095 dauerndes Baurecht ein. Rund 15 Jahre nach dem Tod von A verkaufte dessen Erbengemeinschaft bestehend aus B und C das Grundstück im Jahr 2015 an die H AG (Baurechtsnehmerin).

Die Grundstückgewinnsteuerkommission schloss, dass das Baurecht unter dem Verkehrswert verkauft worden sei und erhöhte den massgebenden Verkehrswert. Das Steuerrekursgericht liess das Grundstück ohne das Baurecht durch einen Experten schätzen und setzte basierend darauf den Verkehrswert fest.

Das VGr hielt zunächst fest, dass die Grundstückgewinnsteuer in der Regel auf dem öffentlich beurkundeten Verkaufspreis berechnet werde, da davon auszugehen sei, dass dieser den Verkehrswert widerspiegle. Bestehe zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem nach einer anerkannten Methode geschätzten Verkehrswert des Grundstücks jedoch ein offensichtliches Missverhältnis, so entfalle nach ständiger Rechtsprechung die ursprüngliche Vermutung, dass der beurkundete Verkaufspreis dem Verkehrswert des Grundstückes entspreche; praxisgemäss liege ein Missverhältnis vor, wenn der Kaufpreis mindestens 25% unter dem Verkehrswert liege. In...