1976 räumte A der B AG ein Baurecht am Grundstück X in Regensdorf ein. 1992 wurde dieses Grundstück mit den Grundstücken Y und Z zum neuen Grundstück U vereinigt und das Baurecht auf das neue Grundstück von 18'413 m² ausgedehnt. Der Baurechtszins wurde auf CHF 370'960.—pro Jahr festgelegt.

Dieses Baurecht wurde am 7. November 1995 aufgelöst. A entrichtete eine Heimfallentschädigung. Am 9. Februar 1996 räumte A der D AG am Grundstück U ein bis 2095 dauerndes Baurecht ein, wobei der Baurechtszins auf CHF 250'000.-- festgelegt wurde. Am 17. März 2015 verkauften B und C, die Erben des A, als Gesamteigentümer das baurechtsbelastete Grundstück zum Preis von CHF 5.1 Mio. an die D AG.

Die Grundsteuerkommission Regensdorf erachtete diesen Verkaufspreis als nicht massgebend, weil auf dem Markt ein Preis von CHF 7 Mio. hätte erzielt werden können und auferlegt eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 394'700.--.

Gegen den bestätigenden Einspracheentscheid rekurrierten die Steuerpflichtigen. Das StRG ZH holte ein Gutachten über den Wert des baurechtsbelasteten Grundstücks U vor 20 Jahren (17. März 1995) und am Tag des Verkaufs (17. März 2015) ein. Dabei wies das...